前言
当土地的所有权利由一个统一的个体行使的情况下，意味着他拥有完全的所有权。也正是由于这种经济利益关系，各个土地财产的主体才会以一种特定的方式来维护自身的财产权利。对农村房地一体不动产登记就是维护土地财产权利的一种方式，是对农民合法权利的维护，对保障农民的财产权具有重要意义。基于这样的土地所有权背景，本文从亟待解决的问题和登记原则入手，对农村房地一体不动产的确权登记关键技术进行浅要研究。
目前农村房地一体不动产登记中存在的四个共性问题：一是一户多宅现象严重，主要表现为新不动产建成不退还旧不动产；继承或购买别人的不动产；二是未批先建，村民缺少依法申请审批的概念；三是批少占多，房地一体不动产面积超标。四是房地一体不动产产权不清晰，流转不规范，一些农民私自非法转让不动产及房屋给本集体经济组织以外的人员，难以进行登记等等。
1农村房地一体不动产确权中亟待解决的问题
1.1可操作性差
现行的法律法规，虽然在国家相关政策的基础上做了一定的细化，但内容不够具体，可操作性不高，如对房地一体不动产范围的认定不够明确，对于追究法律责任方面不够具体，造成各乡镇土地执法部门在对房地一体不动产超占、未批先建的处理中缺少必要的政策支撑，房地一体不动产违规建设屡禁不止。
1.2限制过于严格
房地一体不动产的管理限制主要表现在两个方面，一是对于流转的限制，由于目前房地一体不动产的使用权限制在本集体经济组织中流转，加上一户一宅的政策，使得农民手中的住房成为僵尸资产难以变现。也正是由于缺乏经济效益，因此农民对于房地一体不动产登记发证的积极性普遍不高。
二是对于房地一体不动产申请的限制，从出台的相关政策可以看出，房地一体不动产的申请条件较为苛刻，需要满足土地利用规划、村庄规划、三代同堂、未出卖或出租过本村房地一体不动产的情况，实际操作中满足全部条件的农户很少，同时，农户又有使用房地一体不动产的切实需求，这也促使了房地一体不动产未批先建情况的频繁发生。
1.3立法滞后
基层工作者在处理房地一体不动产相关问题时缺少必要的依据，对房地一体不动产的分家析产、继承等权属转移的情况如何处理缺少具体的规定。农民申请房地一体不动产的条件、标准不明确，容易造成房地一体不动产分配不均的问题。
村民进城务工，甚至移居到城市，而对于农村闲置的房地一体不动产缺少回收利用的具体操作规定，因此很多村庄出现了“空心村”的现象，造成了农村土地资源的浪费。由于房地一体不动产流转和发证方面的法律滞后，面对房地一体不动产权属纠纷等一系列问题，法院在审理中感到无法可依，难以给出公正的判决。
2房地一体不动产使用权登记的原则
（1）依法运作，实事求是。既要保守住国家有关法律的底线，还要尊重历史，尊重事实，切实保障农民的合法权益。
（2）房地统一，按照国家不动产统一登记的要求，对房地一体不动产使用权及其地上的房屋所有权进行统一调查、本着房地权利主体一致的原则确定房地权属，统一登记。
（3）简化程序原则，充分利用已有的调查成果，创新工作模式，简化办理程序，降低成本，提高登记发证效率。
3农村房地一体不动产确权登记的关键技术
3.1房地一体不动产使用权登记的流程
（1）调查测绘由作业单位，按照地籍总调查的方式，对房地一体不动产及房屋权属信息和权利人的相关信息进行实地调查，对土地和房屋进行实地测量。
（2）指界签章在完成调查测绘的基础上，作业单位制作宗地图和界址表，由乡镇村政府、村委会、作业人员联合组织村民集中对本宗地及相邻宗地界线进行确认，确认无误后在界址表上签字盖章。
（3）形成登记发证卷宗并审核作业单位对公告无异议的，制作完善登记发证卷宗，上交监理单位检查合格后，上报国土分局审核。分局登记机构对全部登记发证卷宗逐一进行审核。
（4）登记发证公告对通过登记机构审核的，及时在登记机构门户网站及不动产所在地的指定场所进行公告。
（5）数据录入登记发证管理系统对公告无异议的，将数据录入市局登记发证管理系统，依权利人申请发证。
3.2关于超标房地一体不动产用地时间确认的技术改良
针对如何确定房地一体不动产用地时间的问题，根据的实际情况，笔者建议从以下三个方面入手：
（1）由村委会确定房地一体不动产的用地时间并出具证明应组织各村抽调专人成立工作组，负责核实房地一体不动产的用地时间，通过调查底档、实地走访的方式，查明相房地一体不动产的用地时间。核实的用地时间应当与作业人员入户调查时所填调查表中的内容一致，如不一致，村委会应与当事人及时沟通，对用地时间进行复核，确实错误的，当事人应出具承诺书并对调查表进行修改，对于有疑问或难以核实的房地一体不动产应提交村民大会集体讨论决定。
（2）依据影像资料判定据调查，村庄最早影像为年90详查时拍摄的航飞影像，其他还有年更新调查时期的遥感影像，年第二次土地调查航飞影像，以及年后每年的卫片影像，通过前后影像的叠加分析可获取某房屋的建成年代，用地面积等信息，尽可能地排除虚报取得时间的情况。
（3）切实履行公告程序公告的作用是给他人提供一个提出异议的途径，确保调查成果的准确性，村庄村委会应在村内显著地方设立公告栏，将村委会核实后的房地一体不动产用地时间进行公告，公告期满无异议的，可以出具相关证明材料用于确权登记。
3.3利用“农民调解”技术，解决村庄权属变更问题
（1）“农民调解”机制的主要做法
“农民调解”的主要做法是在村庄委会设立农民调解员岗位，农民调解员由村民代表大会选举产生，由人民法院进行业务培训，培训合格后报法院备案。农民调解员负责组织村内相关权利人及利害关系人，在现场进行真实意思表达后，出具书面确认意见，作为继承登记的权源文件。
（2）“农民调解”的适用范围
“农民调解”机制适用于农民家庭内部对房产的处置、安排以及继承等诉求，其前提是农民家庭内部各成员已对相关房屋、土地的处理结果达成了一致意见。而对那些材料不全、主体不明确、存在家庭财产纠纷的情形，不适宜采用此方法。
（3）“农民调解”的法律依据
利用农民调解机制解决农村公证问题，是充分发挥了村民委员会的基层民主自治作用，符合《村民自治法》的规定。这也充分体现了农村基层民主自治的理念。
（4）“农民调解”的现实意义
“农民调解”的做法在我国还处于探索阶段，并在部分地区进行了试点，试点的实践表明，“农民调解”在解决上述问题时，在农民自愿、程序合法、便民利民的前提下，是一条合理合情高效处理问题的办法，极大地缩短了确权登记工作周期，避免了大量繁琐程序，最大限度地减低了农户办证的经济成本，从而激发了农户办证的主观积极性，提升了登记发证试点工作成效，促进了农村房地统一登记工作的有序开展，具有极大的优越性。
3.4完善“二级确认”技术，解决村庄无权源文件问题
（1）“二级确认”的概念“
二级确认”是指对于权属资料不齐的房地一体不动产，通过村委出具证明，乡镇政府审核的模式，出具权属确认资料，用于确权登记的过程。
（2）“二级确认”的依据
对于无权属来源文件的房地一体不动产如何确权的问题，国土资源部年联合四部委出台了《农村集体土地确权登记发证的若干意见》，规定了对于没有权属来源证明的房地一体不动产，采用村—镇—县三级审核的机制，但在实际操作中，三级审核的过程周期长，工作量大，县级人员力量无法满足全部审核工作，而且县级审核人员对于村一级的具体情况并不了解，审核不具有实际意义，因此“二级确认”的方式更符合的实际情况，更有效率；同时，相较于国家“三级确认”的规定，“二级确认”的公告中加入了对房地一体不动产和房屋取得时间的确定，也为后续确认房地一体不动产合法范围提供了审核依据。
（3）房地一体不动产以“二级确认”为确权方式的全流程设计
结合“二级确认”程序，对房地一体不动产确权登记全流程进行了重新设计，对乡镇政府、村委会、自然资源局登记机构和作业单位具体负责的工作进行了梳理。
3.5农村房地一体化不动产确权登记中指界签章的技术改良
通过对村庄确权指界问题的研究，应将本宗未签字和邻宗未签字的情况分类解决。针对本宗地未指界签章的情况，一是加大政策宣传力度，紧密结合农村实际情况，各村确立一名熟悉本村情况的房地一体不动产确权登记政策宣传员，由自然资源局登记机构对各村宣传员进行统一培训，明确房地一体不动产登记的重要意义，对开展过程中的一些政策进行说明。宣传员全程参与作业队伍入村调查测绘及指界签章工作，及时解答农民疑问，化解矛盾纠纷，对于工作效果好的村庄，可以适当对宣传员进行奖励，以提高积极性，其费用由房地一体不动产专项经费中的宣传经费中列支。
二是加强证书的应用，目前国家已开展了对房地一体不动产及房屋抵押、融资的试点工作，取得了良好的效果，但对于房地一体不动产的交易、入市还在探索当中，应以部分村庄为试点，开放房地一体不动产的交易限制，提高房地一体不动产的价值，真正提高农民确权登记的积极性。
三是针对平日进城打工的农民，应充分利用春节等假日农民返乡率高的时段开展补登补测工作，最大程度地提高指界签章率。针对邻宗地因无法联系权利人导致本宗地无法进行确权登记的，建议进一步完善单方指界的形式，单方指界在《不动产权籍调查规程》中有明确规定，是指对于一方缺席指界的，以另一方所指界线确定，并将指界结果和《违约缺席指界通知书》送达违约缺席者。违约缺席者如果对指界结果有异议，须重新提出划界和指界的申请。
在实际操作中，调查和登记部门为保证登记的准确性，避免引起后续纠纷往往不采纳单方指界的形式。笔者认为，应结合实际情况，充分发挥村民自治的基础，在原单方指界的基础上，由村委会派专人到场见证，进行核实并公告，公告30天无异议的可进行确权登记，此做法可最大限度地保护双方权利人的合法权益，提高确权登记率。
3.6完善房地一体不动产有偿退出的技术，解决“一户多宅”登记问题
一直以来，我国农村房地一体不动产的取得具有福利性质，为农民的基本生活提供了保障，但随着城镇化工业化的发展，农村土地特别是农村房地一体不动产的供求矛盾逐渐凸显出来，因此制定完善的房地一体不动产有偿退出机制对于节约集约利用土地，解决“一户多宅”问题，提高土地利用效率，具有重要意义。
结语
综上所述，房地一体不动产确权登记是房地一体不动产管理制度中的一项重要环节。房地一体不动产管理制度的各项改革最终都会以登记的形式体现，由此，农村房地一体不动产确权登记的重要性也就不言而喻。然而，唯有充分考虑农村房地一体不动产的历史性、特殊性、矛盾性，才能在完善房地一体不动产确权登记的基础上真正解决好、管理好农村宅基地以及住房的产权。
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